Taşınmaz mal ediniminde “checklist”

Hollanda’da taşınmaz mal ediniminde izlenmesi gereken prosedür

Hollanda’da taşınmaz mal alımında işlemlerin çok büyük kısmı noterler tarafınca yapılır.Bunlardan bazıları aşağıdaki gibidir:

  1. Noter, satıcının Tapu Senedi’ni kontrol eder ve taşınmazın mülkiyetinin nasıl ve ne zaman edinildiğini Tapu Sicil Müdürlüğünden araştırır.
  2. Eğer Tapu Senedi yok veya o günkü durumu yansıtmıyor ise Kadastro’dan gerekli incelemeyi yapar.
  3. Noter satış sözleşmesini hazırlayacaksa, ya da taraflar arasında imzalanmış satış sözleşmesi kendisine ulaşmış ise, satışı gündemde olan taşınmazın doğru isim adına kayıtlı olup olmadığını Kadastro’dan kontrol eder, ulaşır ulaşmaz.
  4. Mülkiyet Devir Sözleşmesinin imzalanmasından hemen önce Noter,talep edilmesi halinde, taraflar arasında tüm şartlar konuşulduktan ve mutabakat sağlandıktan sonra tarafların ve var ise emlakçıların huzurunda Satış Sözleşmesinin hazırlar.
  5. Kendisine sunulan geçerli kimlik belgelerinden (Pasaport,ehliyet veya Avrupa kimlik kartı) satıcı ve alıcının kimlik bilgilerini kontrol eder.
  6. Satıcının, taşınmazın mülkiyetini aldığı dönemde evli olup olmadığını,satarken de medeni halinde bir değişiklik olup olmadığını kontrol eder.
  7. Gerekli görür ise satıcının iflas siciline, kayyuma, evlilik mal siciline veya ticaret siciline kayıtlı olup olmadığını kontrol eder.
  8. Satış Sözleşmesi imzalanırken, Mülkiyet Devir Sözleşmesi imzalanmadan hemen önce ve Mülkiyet Devir Sözleşmesi Tapu Siciline kaydedilirken olmak üzere toplam 3 sefer taşınmaz üzerinde mülki, idari ve adli herhangi bir takyidat olup olmadığını kontrol eder.
  9. Eğer alıcı evli ise, noter alıcının eşinin de onayını isteyebilir (md.1.88 Hollanda Medeni Kanunu)
  10. Taşınmazın, tarihi eser veya koruma altına alınmış yapı olup olmadığını kontrol eder.
  11. İmar planını kontrol eder. Eğer taşınmazın bulunduğu sınırlar içerisinde veya çevresinde ileriye dönük planlamalar, kısıtlamalar var ise bunları hazırlayacağı sözleşmeye ilave eder.
  12. Noter, alıcı ile görüşerek taşınmazın kimin üzerine (evlilikte mal rejimi,ileriye dönük evlilik planı veya beraber yaşama) tescil edileceğini belirler.
  13. Noter hazırladığı Mülkiyet Devir Sözleşmesi taslağını satıcıya, alıcıya ve var ise emlakçılara gönderir.
  14. Taraflara mülkiyet devrinin sonuçları hakkında bilgi verir.
  15. Taraflar arasında mutabık kalınan satış bedelinin veya karşılığında verilen banka teminatının akibetini takip eder.Hollanda sistemine göre Alıcı taşınmaz bedelini noterin ”3.şahıs hesabı” olarak adlandırılan bir nev’i teminat hesabına yatırır. 3.şahıs hesabına yatırılan paraların yatırılma amacının dışında kullanılması kesinlikle yasaktır. Eğer satış bedelinin ödendiği tarih ile mülkiyetin devri arasında geçecek zaman normalden uzun sürecek ise noter ödenen bu meblağı vadeli hesaba yatırarak buradan elde edilecek faiz gelirini alıcıya öder.
  16. Mülkiyet Devir Sözleşmesinin imzalanacağı tarihi satıcı, alıcı ve var ise emlakçılar ile görüşerek belirler.
  17. Noter, mutabık kalınan satış bedelini, emlak vergisini, su vergisini (bu Hollanda’ya mahsus bir vergi türüdür), alım satım vergisini (satış bedelinin %6.sı) ve diğer masrafları içeren bir fatura düzenleyerek alıcıya gönderir. Genelde emlakçının hak ettiği komisyon tutarı da bu makbuzda yer alır. Makbuz tutarının Mülkiyet Devir Sözleşmesinin imzalanacağı tarihten önce noterin 3. Şahıs hesabına yatırılmış olması ve hesabın kayıtlı olduğu bankanın paranın yattığına dair teyit vermiş olması gerekir.
  18. Eğer taraflardan biri Mülkiyet Devir Sözleşmesinin imzalanacağı tarihte hazır bulunamayacak ise o taktirde noter bir vekaletname düzenler.
  19. Mülkiyet Devir Sözleşmesi imzalanmadan önce noter sözleşmenin genel hatlarını taraflara okur ve daha sonra imzalatır. Imzalanan sözleşmenin bir nüshası Kadastro’ya şerh ettirilir.
  20. Noter, hesabına yatırılan parayı ancak takyidat incelemelerini yaptıktan ve belgelerin kaydedilmek üzere Kadastro’ya ulaştıktan sonra olağanüstü bir durum (son anda konulan haciz gibi) ile karşılaşılmaması halinde satıcının hesabına havale eder.
  21. Üzerinde sicile işlendiğine dair Kadastro’nun mührünü taşıyan Tapu Senedi’ni alıcıya gönderir.

Alım satım masrafları

Hollanda kanunlarına gore taşınmaz mal devrinde doğacak masraflar alıcıya aittir. Ayrıca alıcı işlemleri yürütecek noteri seçme hakkına sahiptir.

Ancak bazı durumlarda alıcı ile satıcı noter masraflarının satıcı tarafınca karşılanması hususunda mutabık kalabilirler. Bu tip durumlarda alım satım vergisini de genelde satıcı öder.

İpotek senedi

Eğer alıcı taşınmaz mal bedelinin tümünü veya bir kısmını kendi imkanları ile karşılayamıyor, bunu banka kredisi ile finanse ediyorsa o taktirde ipotek senedi hazırlanması gerekecektir. Bu durumda alıcı, kredi alan ve karşılığında teminat veren banka ise kredi veren finansör olarak kabul edilir. Noterin ipotek senedinin hazırlanması için harcayacağı mesainin ücreti alıcı tarafınca karşılanır.

İpotek Senedi hazırlarken noter aşağıdaki işlemleri gerçekleştirir ;

  • Eğer banka kendi göndermedi ise bankadan ipotek şartlarını ister ve bunları inceledikten sonra hem banka ile hem de alıcı ile irtibata geçer.
  • Mülkiyet Devir Sözleşmesini hazırlarken yola çıktığı belge ve bilgileri kullanarak Ipotek Senedi’ni düzenler.
  • Taslak olarak hazırladığı ipotek senedini alıcıya gönderir.
  • Alıcının onayını almasına müteakip nihai senedi hazırlar, içeriğini alıcıya okur ve imzalatır.
  • İpotek Senedi’nin bir nüshasını Tapu siciline kaydettirip bir örnegini alıcıya diğerini de bankaya gönderir.
  • İpotek Siciline kaydolunan senet ayni zamanda ilam özelliği taşır. Yani herhangi bir yargı kararına gerek olmaksızın işlem yapılabilir.